房地產市場正在尋找唐尼·埃文斯。由于修復了從瓷磚到車庫門的供應鏈，達拉斯地區的建筑商可以比疫情期間快六周完成房屋。盡管30年期固定抵押貸款利率徘徊在7%附近，是18個月前的兩倍多，但他的房屋價格從25萬美元到85萬美元不等，有大量買家需求。

　　“我們沒有陷入衰退，”埃文斯說。“我們正處于某種程度的放緩之中。但我認為用衰退來形容根本不合適。”

　　這是房屋建筑商、房地產經紀人和經濟學家發出的越來越多的信息，他們說，去年的房地產市場衰退——許多人擔心，由于美聯儲努力提高利率和抑制通貨膨脹，這種衰退會持續下去——已經扭轉。供應鏈正在放松，這提振了建筑商的信心，并幫助建筑工人更快地完工。高抵押貸款利率正在冷卻需求，但并沒有完全消除需求。既然疫情引發的瘋狂競購戰已經結束，任何時候都有更多的房屋可供出售，這給了買家一些選擇。在2022年下半年下跌之后，價格正在慢慢企穩，這是另一個擺脫疫情扭曲市場的轉變。

　　租房價格終于開始從疫情高點回落

　　這對整體經濟來說也是個好消息。住房行業——從承包工作到購房再到抵押貸款——是消費支出和經濟增長的主要推動力。它也是對利率最敏感的行業之一，美聯儲從2022年3月開始以歷史上最快的速度提高了利率。

　　“房地產衰退已經結束，但問題是，‘復蘇會是什么樣子?’”全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)首席經濟學家勞倫斯·尹(Lawrence Yun)說。“理想的復蘇是我們有更多的庫存，更多的供應進入市場，這樣潛在的購房者就可以在不看到價格上漲的情況下購買房屋。”

　　全國范圍內仍然存在嚴重的住房短缺，經濟學家估計，該國需要150萬至500萬套住房來填補這一缺口。更復雜的問題是，目前抵押貸款利率較低的房主——比如3%或4%——不愿出售他們的房子，從而堵塞了供應，這一現象被經濟學家稱為“討厭你的房子，但喜歡你的抵押貸款”。

　　住房市場的一個問題是:人們不會放棄他們的廉價抵押貸款

　　但有跡象表明，經濟正在復蘇。根據美國住房和城市發展部(Department of Housing and Urban Development)和人口普查局(Census Bureau)的最新數據，5月份新建單戶住宅的銷量躍升至2022年2月以來的最高水平。與上月相比，這一數字增長了12.2%。

　　全美住宅建筑商協會(National Association of Home Builders)的數據顯示，5月份新房占總庫存的31%，而在疫情爆發前，這一比例更為典型，為15%。

　　價格也在改善。房價在2022年6月見頂，然后隨著房地產衰退的持續，在當年剩下的時間里下跌。但它們一直在穩步復蘇。經過季節性調整后，備受關注的標準普爾CoreLogic Case-Shiller房價指數顯示，4月房價較3月上漲0.5%，為連續第三個月溫和上漲。價格仍比6月份的峰值低1.8%。

　　位置很重要。經季節調整后的數據顯示，在該指數追蹤的20個最大都市區中，只有一個地區的房價在3月至4月期間出現下跌。波士頓房價本月上漲1.5%。在夏洛特，只有0.7%。

　　五年前，杰伊·湯普森(Jay Thompson)在佛羅里達州的馬特拉查(Matlacha)買下了自己的房子。，售價37.5萬美元。當時，他認為自己不會在那里呆太久;他喜歡釣魚，他的妻子想住得離海灘近一點。因此，當他們打算搬到南威尼斯(South Venice)時，他們在去年夏天以85萬美元的價格將房子掛牌出售，“就在市場即將從那些高位回落的時候，”他說。

　　房子賣不出去，湯普森不得不在接下來的幾個月里修復颶風造成的破壞。5月，他以75萬美元的價格重新掛牌，當月晚些時候以72.5萬美元的價格售出，幾乎是他五年前購買時的兩倍。

　　盡管如此，湯普森懷疑，即使市場重新調整，該地區的賣家是否還會繼續追逐去年的最高銷售價格。

　　湯普森說:“在那個特定的地區，銷售很困難，因為人們還不愿意降價。”“他們仍然記得2022年是多么有利可圖，不愿意降低價格，以反映當前的市場——尤其是如果他們剛剛買房的話。”

　　這是一個完美的新家。但它只出租。

　　在愛達荷州的博伊西，房地產經紀人黛比·邁爾斯(Debbi Myers)看到，隨著西海岸移民和其他人蜂擁而至，搶購可用的房屋，當地市場出現了爆炸式增長。隨后，隨著美聯儲去年升息，Myers表示，由于一些人在觀望抵押貸款成本和整體經濟可能發生的變化，買家出現了一些回撤。

　　但現在一切都接近正常了。邁爾斯開玩笑說，房屋在市場上停留的時間為60至90天，而不是大流行狂熱的“60或90分鐘”。根據博伊西地區房地產經紀公司(Boise Regional Realtors)的數據，在愛達荷州的阿達縣(Ada County)， 6月份市場上的單戶住宅數量連續第四個月增長。當月，房屋銷售價格中位數為54.5萬美元(約合人民幣54.5萬元)，比2022年6月低8%，但連續第三個月上漲。

　　邁爾斯說:“我們的價格曾經過高，后來又過低，現在似乎在應該有的地方安頓下來了。”

　　看看有多少現金買家在你的社區買了房子

　　博伊西的例子，加上德克薩斯州北部埃文斯的例子，符合美聯儲對房地產行業的看法。美聯儲6月會議紀要顯示，一些官員認為，高利率對市場的影響“似乎正在觸底，自年初以來，房屋銷售、建筑商信心和新建筑都有所改善”。

　　美聯儲的“褐皮書”匯集了來自全國各地的經濟軼事和調查數據，提供了更多的例子。達拉斯聯邦儲備銀行(Dallas Fed)報告稱，建筑周期有所改善，預計今年下半年新屋開工數將增加。費城聯邦儲備銀行表示，成屋銷售小幅上升，但仍低于往年，尤其是在通常繁忙的春季。

　　接下來會發生什么可能取決于美聯儲在多大程度上推動經濟放緩。通貨膨脹已經明顯緩解，但仍然沒有官員們希望的那么低。因此，在連續15個月加息10次之后，美聯儲在6月份維持利率不變，但暗示今年年底還將加息兩次。預計本月晚些時候將有一次加息，可能是0.25個百分點。根據房地美數據，隨著市場消化下次升息，30年期固定利率抵押貸款上周小幅上升至6.96%。

　　NAHB首席經濟學家羅伯特?迪茨(Robert Dietz)表示:“沒有人在談論強勁的反彈。”“他們知道會有停停和開始。當利率上升20或30個基點時，就會出現一些價格反彈。”

　　紐約州阿爾斯特縣(Ulster County)的經紀人助理瑞安?巴斯滕(Ryan Basten)看到，越來越多的人被高價趕出哈德遜河谷(Hudson Valley)。疫情期間，隨著紐約人紛紛逃往紐約州北部，哈德遜河谷的房價飆升。巴斯滕說，50萬美元到80萬美元之間的房屋仍然有很大的需求，尤其是那些不受高利率影響的買家。他說，房價中位數的買家，“如果存在的話”，與疫情前相比，在純粹的價格上漲和陡峭的月供之間，可能要支付幾乎兩倍的錢。

　　這里的住房數量遠遠不夠，但已經有所改善;市場上的待售天數大約增加了一倍，從34天左右增加到70天。不過，他擔心，即使房地產市場繼續復蘇，也不會惠及所有人。

　　巴斯滕說:“我認為它不會放松。”“我認為我們正在經歷的情況將持續一段時間。”