多年來，我遇到過很多公司首席執(zhí)行官宣布裁員或業(yè)務(wù)受挫的奇怪聲明。但最奇怪的可能是周三來自Redfin首席執(zhí)行官格倫·凱爾曼(Glenn Kelman)的聲明。他表示，公司將裁員13%，并關(guān)閉其“iBuying”部門，該部門直接從消費者手中購買房屋，進行輕微的裝修，然后將房屋重新投放市場。
看過炒房節(jié)目的人都知道這樣賺錢有多難。大約在去年這個時候，Zillow在虧損大量資金后關(guān)閉了自己的iBuying部門。然而這并不是Kelman解釋他的舉動的方式。他在一份聲明中說，“我們將關(guān)閉我們的iBuying業(yè)務(wù)RedfinNow，因為在利率上升的情況下保持盈利，會讓我們的房屋報價低得離譜。”
無禮地!向人們以市場價格出售他們的房子是什么侮辱?房主們大概已經(jīng)意識到，由于聯(lián)邦儲備委員會(Federal Reserve Board)的激進政策，抵押貸款利率已經(jīng)飆升，根據(jù)房地美(Freddie Mac)的最新報告，抵押貸款利率超過了7%。而且，由于房主們已經(jīng)有了住房和抵押貸款，他們也意識到，當利率上升時，人們無法支付那么多錢來買房。
但我不認為凱爾曼瘋了;他可能是對的。許多房主會被Redfin提供的合理價格所侮辱。他的說法很奇怪，因為房地產(chǎn)市場正處于一個非常奇怪的境地——要想找到一個新常態(tài)，就需要在心理和金融方面進行一些丑陋的調(diào)整。
正如我在6月份指出的，大多數(shù)美國房主只知道利率在穩(wěn)步下降。抵押貸款利率在上世紀80年代初達到歷史最高水平，當時保羅?沃爾克(Paul Volcker)領(lǐng)導(dǎo)下的美聯(lián)儲積極收緊貨幣政策，以對抗創(chuàng)紀錄的通脹。從那以后，利率一直呈長期下降趨勢。房價隨之出現(xiàn)了相應(yīng)的上漲趨勢——盡管出現(xiàn)了一些殘酷的中斷，最明顯的是2006年之后房地產(chǎn)泡沫的破裂。
然而，在金融危機期間，美聯(lián)儲采取了更寬松的貨幣政策，到2022年，大多數(shù)房主都坐擁一大筆資產(chǎn)。這讓房主們感到富足和安全。這可能也刺激了消費需求，因為感覺更富有的人愿意花更多的錢。盡管對金融危機記憶猶新，但大多數(shù)人仍然理所當然地認為，住房是一項偉大的投資，也是一種避雨的方式。
這些趨勢不可能永遠持續(xù)下去。疫情期間，我所在的信用合作社提供15年固定利率抵押貸款，年利率不到2%，而且他們不會繼續(xù)降低利率，直到他們支付我買房的錢?，F(xiàn)在，我們正處于急劇逆轉(zhuǎn)的過程中，價格將不得不做出相應(yīng)調(diào)整。幾年前可以以3%到4%的利率獲得抵押貸款的人，現(xiàn)在必須支付兩倍多的利率。為了保持他們的抵押貸款支付不變，房子的成本必須下降近一半。
現(xiàn)在，并不是每個人都需要為他們的月供擔心;擁有一定資產(chǎn)的老年購房者對抵押貸款利率不那么敏感。但除非價格大幅下跌，否則市場將缺乏新進入者——這意味著需求下降，最終導(dǎo)致價格下跌。
購房者還沒有準備好認識到這種損失的程度，所以他們不會出售自己的房子，除非他們真的非常不得已。特別是因為這樣做意味著放棄在美聯(lián)儲認真對抗通脹之前普遍存在的低得離譜的抵押貸款利率。
我家附近的許多樓盤現(xiàn)在都有一種詭異的感覺，就像在看某個早已逝去的星星閃爍的光芒。房屋閑置在市場上，或價格以微小的增量向下漂移，這完全不足以應(yīng)對利率變化的幅度。盡管以歷史標準來看，供應(yīng)仍然相當?shù)?，但庫存正在增加，銷售額下降了近四分之一。房主們似乎在觀望市場，等待好時光的回歸。這有助于解釋為什么銷售價格中值僅下降了7%左右，從6月份的高點413,800美元下降到9月份的38.48萬美元，而且同比仍在上漲。
當然，如果利率相當迅速地回落到原來的水平，7%的下降可能是一筆不錯的交易。購房者可能會承受幾年的高額還款，然后再融資購買更負擔得起的房子——而賣家則可以避免個人財富縮水。這是我們擺脫這個奇怪市場的一種方法。
但很難想象利率會回到大流行期間的水平。公共衛(wèi)生危機已經(jīng)結(jié)束，美聯(lián)儲現(xiàn)在正處于抗擊通脹的狀態(tài)。我們這些擁有住房的人可能再也不會像2020年和2021年那樣富有了——這意味著市場恢復(fù)正常的唯一方法就是我們最終痛苦地承認我們更窮了，然后繼續(xù)前進。
