談及退市原因時，兩家物企不約而同地指向了股票流動性低、無法融資、降低成本等因素。

　　這不是個別上市物企面臨的難題。過去兩年時間里，受地產下行的影響以及資本市場波動，多數(shù)物企業(yè)績下滑，增長乏力，進而遭遇股價下跌的壓力，物業(yè)股流動性也明顯變差，65家上市物企中，有近九成換手率低于1%。

　　業(yè)內認為，股價下行、流動性差，物企在資本市場上融資功能因此受限，而維持上市地位支出不小，在此背景下選擇私有化退市不失為明智的決策。但這并不一定會成為趨勢，仍有物企在尋求上市，退市案例或促使物企反思上市初衷，推動行業(yè)從依賴資本擴張轉向提升服務質量和經營效率。

　　2家物企主動謀求退市

　　最先啟動主動退市的是華發(fā)物業(yè)。2024年5月下旬，華發(fā)物業(yè)對外宣布，母公司華發(fā)股份計劃對其進行私有化。

　　談及原因時，華發(fā)物業(yè)表示，近年來，股份交易流通量長期處于相對較低的水平，這也使得股東難以在不對股價格造成負面影響之情況下進行大量場內出售。自2017年以來，由于上述股份交易的流通量相對較低，且股份交易價格在過去幾年呈下降趨勢，因此未開展任何股權籌資活動，而開展股權籌資活動為擁有上市地位的主要優(yōu)勢。

　　“在此等情況下，本公司無法充分利用其目前的上市平臺作為其長期增長的資金來源。”華發(fā)物業(yè)預計，在不久的將來，股份繼續(xù)上市可能不會帶來任何有意義的裨益。

　　與此同時，在退市后，華發(fā)物業(yè)可減少與維持公司上市地位及遵守監(jiān)管規(guī)定有關的行政成本及管理資源。同時，這也可以為華發(fā)股份實現(xiàn)長期商業(yè)發(fā)展提供更多靈活性，使其免受股價波動以及作為公眾上市公司可能產生的額外成本及費用的影響。

　　這年9月底，華發(fā)物業(yè)的私有化完成，成為第一家主動退市的物業(yè)公司。

　　緊隨華發(fā)物業(yè)的步伐，2024年11月，融信服務也宣布控股股東擬通過協(xié)議安排方式將公司私有化。給出的原因同樣也是股票交易流動性低、股價下降以及上市平臺失去融資能力，并認為私有化更有利于公司的長遠發(fā)展。據(jù)披露，融信服務的每日成交量僅占已發(fā)行股份的0.04%-0.05%，交易量過低使股東難以變現(xiàn)，甚至影響股價穩(wěn)定。

　　這一改前幾年物企紛紛赴港上市的熱潮。2019年至2021年的三年內，共計43家物企成功上市，其中2020年成功上市的物企數(shù)量達到18家。

　　但近兩年來，隨著地產行業(yè)的深度調整，物企發(fā)展也深受影響，上市熱情也隨之減弱，遞表物企或主動撤退或被動出局，2022年至2023年兩年僅有10家物企上市，進入2024年更是出現(xiàn)退市案例。

　　億翰物研分析師王瑞杰表示，資本市場對物企的吸引力已不如以往，整體物管股面臨估值壓力，市場對其價值重估仍在進行，上市作為融資窗口的功能受限。

　　這并不是融信服務、華發(fā)服務等個別企業(yè)面臨的難題，當前物管行業(yè)整體都處于這樣的低迷境況中。

　　克而瑞物管統(tǒng)計顯示，近9成上市物企日均換手率低于1%。2024年，66家上市物企中59家企業(yè)日均換手率低于1%，占比高達89.4%。一般情況下，當股票換手率低于1%之時，說明股票極度低迷，活躍度低，買賣流通性差。

　　從股價的走勢來看，2024年2月份，上市物企的平均股價觸及3.4港元/股的新低，此后隨著各項地產行業(yè)支持政策出臺，物業(yè)股有所上漲，但漲勢并未持續(xù)，至年底再回落至4.6港元/股，較2023年年初下跌超3成。

　　行業(yè)整合仍會繼續(xù)

　　資本市場表現(xiàn)不理想的背后是企業(yè)經營業(yè)績增長的乏力。近年來，在地產行業(yè)持續(xù)下行的背景下，物業(yè)公司的發(fā)展也深受拖累。

　　據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，2024年上半年，上市物企的營收增速回落至4.7%，創(chuàng)下近年新低；同期，上市物企凈利潤均值約1.4億元，同比下降超3成；其中，超六成的上市物企凈利潤同比下滑，更有7家上市物企陷入了虧損的狀態(tài)。

　　與此同時，受關聯(lián)的地產公司業(yè)績影響，眾多物業(yè)公司面臨項目拓展的難題，新增合約面積不斷收縮，2024年百強物企平均新增合約面積同比下滑12.8%。

　　盈利能力走低、增長空間受限等行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀不樂觀，致使物業(yè)股在資本市場上整體面臨估值壓力，從上市物企市盈率來看，目前仍處低位。

　　上述機構監(jiān)測， 2024年在有利的政策環(huán)境推動下，物業(yè)股估值年內出現(xiàn)了兩次顯著的反彈。其中2024年10月達到了近兩年來的最高點，市盈率均值升至15.2倍。但隨著政策影響力的減弱，物業(yè)股的估值再度滑落。截至2024年末，上市物企的平均市盈率回落到13.2倍，全年平均市盈率為11.9倍，仍處于較低水平。

　　受此影響，物企的市值也處于低位。克而瑞物管統(tǒng)計，截至2024年末，62家樣本企業(yè)的總市值為2325億元，較2023年同期微降1.7%，與2022年的4223億元相比，則大幅下降近45%。近7成上市物企市值同比下滑，3家上市物企市值腰斬。

　　投資者對物業(yè)股信心不足，交易意愿受到抑制，進而導致流動性降低；同時隨著房地產市場的調控政策、市場波動等會對物業(yè)股產生影響，減少對物業(yè)股的投資，降低其流動性。

　　中指研究院研究副總監(jiān)彭雨分析，物業(yè)股的估值和股價近兩年較低迷，物企在資本市場上融資功能受到限制，通過上市平臺去融到資金來支持自身發(fā)展較為困難。且維持上市地位支出不小，例如審計、合規(guī)費用對資金緊張的企業(yè)來說是不小的負擔。因此物企在運用發(fā)展審時度勢，根據(jù)自身的發(fā)展狀況和市場變化靈活決策，當上市不再符合公司的長遠利益時，利用退市機制亦是一種明智的選擇。

　　但這并不一定會成為趨勢。彭雨認為，在當前資本市場呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，業(yè)績表現(xiàn)不佳、融資困難以及市值較小的物業(yè)公司，出于理性考量，或許會選擇主動退市。但行業(yè)內的龍頭企業(yè)以及具有品牌影響力的物企，鑒于上市能帶來諸多優(yōu)勢，大多會選擇繼續(xù)維持上市地位。

　　彭雨表示，未來物業(yè)行業(yè)的整合速度可能會加快，頭部和中部的物業(yè)公司有望通過并購小型企業(yè)，實現(xiàn)擴大市場份額、優(yōu)化資源配置以及增強整體競爭力的目標。

　　王瑞杰也認為，對行業(yè)發(fā)展而言，退市案例促使物企反思上市初衷，推動行業(yè)從依賴資本擴張轉向提升服務質量和經營效率。長期來看，退市壓力也是在倒逼物企的創(chuàng)新和多元化。物企正積極地探索非住宅業(yè)態(tài)和創(chuàng)新模式，來增強盈利能力和抗風險能力。

　　（本文來自第一財經）